明渡以外の賃貸借の問題（貸主側） | 広島の中小企業を法務・経営面からサポート

このような賃貸借トラブルはありませんか？
借主が家賃を滞納して支払ってくれないので、明け渡してもらいたい。
借主が部屋に荷物を残したまま行方不明になってしまった。
不動産屋から、「今の２階建ての建物ではもったいないから、４階建てに建て直して、たくさんの人に貸しましょう」と、建物の建て替えを勧められた。
など、賃貸している物件のトラブルで弁護士をお探しの貸主の方、
私は、広島市で20年以上の弁護実績があります。
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貸主の一番悩むトラブルは家賃の滞納

貸主の方が悩むトラブルの代表は、やはり、借主の家賃滞納でしょう。

当然のことですが、いくら借主が弱い立場でも、家賃も支払わず住み続けていい訳はありません。しかし、現実には、家賃の滞納が続いているが住み続けている借主というのは、意外とたくさんいます。

そのままにしておいては、滞納がふくらむばかりです。

したがって、家賃が何ヶ月も滞納してしまった場合、早めに契約を解除し、明け渡しを請求することをお勧めします。

私から一言申し上げるとすれば、くれぐれも、滞納家賃の回収に固執しすぎないことをお勧めします。というのも、家賃を滞納する借主は、たいてい本当にお金がありません。だから、いくら頑張っても、回収は困難なケースが多いのです。

明渡を請求したら、借主は開き直ってますます滞納家賃を支払わなくなるのではないかと心配かもしれません。しかし、それで躊躇していると、滞納はふくらむばかりで、かえって傷口が広がります。

もし明け渡してもらっていれば、早い段階で次の人に貸せて、ちゃんと家賃を払ってもらえたかもしれないのです。

人気がある物件の場合、時には、引越し代を出してやってでも出て行ってもらったほうがよいことさえあります。
「盗人に追い銭」と思われるかもしれませんが、損をして得をとるのも、ビジネスです。感情に流されず、冷静な判断を行うことが経営においては何より大切です。
万一借主が病気などで働けないような状態であれば、生活保護を勧めるなどして、公的な給付でその後の家賃を払ってもらう、あるいは引っ越し代の補助を受けて引っ越してもらうということも考えられるでしょう。

いずれにしても、漫然と放置しないことです。早めにご相談ください。

借主が行方不明になったら？

家賃の滞納しているだけなら、まだ話し合うことができますが、行方不明になってしまったら、それさえできません。

「立つ鳥跡を濁さず」で、荷物も全て持ち出して行方不明なら、まだ問題は少ないかもしれません。しかし、何も言わずにいなくなってしまうケースでは、ひどい場合には、家財道具がそのまま置いてあるケースもあります。

こういう場合、契約書の内容がまず問題になります。契約書に、一定の条件の場合には、貸主は借主の所有物を処分することができるという条項が入っていることもあります。この条項に従えば、処分することも不可能ではありません（無条件にそれが可能かというと、消費者契約法の問題などもあり一概には言えません。）。

しかし、他人の荷物を一方的に処分することは、リスクを伴います。もしかしたら、借主が戻ってきて、逆に損害賠償請求されるという事態もないとは言えません。

どう行動すべきかは、いろいろな事態を想定して決定すべき微妙な問題です。トラブルになる前に、まずご相談ください。

賃貸借は、継続的契約です。また、不動産は決して安いものではありません。

中には、借主が酷い使い方をして建物が毀損し、損害が生じるようなケースもあるでしょう。

このような場合には、損害賠償請求が出来ます。

しかし、不動産は相手が使用していますから、内部の状態を確認することが難しいのが現実です。その多くは、退去後に判明するでしょう。

退去直後に証拠を保全しておかなければ、相手方に対する請求が難しくなります。

相手方に物件毀損について損害賠償を請求するためには、①現実に建物が毀損していること②それが借主の過失によること③損害の価格算定を貸主が主張立証する必要があります。したがって、これらに関する証拠をしっかり集める必要があります。

建物毀損の事実（①）に関し、建物がどんな毀損の仕方をしているかは、退去直後に出来る限り写真を撮って明らかにしておく必要がありますし、それが借主の過失によるものだと分かるような工夫が必要です。

過失（②）については、物件毀損の事実に関して借主に過失がないということは少ないと思いますが、天災などの不可抗力や全くの第三者による毀損だという可能性がないかは考えておく必要があります。

また、損害の価格算定（③）について言えば、実際に被った損害の額しか請求が認められないことです。ほとんどの場合慰謝料は難しいのです。

実損についても、出来る限り算定の根拠を明らかにする必要があります。

例えば買い直しの場合には、同等商品の購入価格と修理費を比べて安い方しか損害として認められません。したがって、買い換えを考えているとしても修理費の見積もりをとるとか、前の商品と買い直す商品とが同等商品であることを明らかにするといった様々な準備が必要です。

敷金返還トラブル

敷金返還に関するトラブルは、私の感覚では、何十年前に比べると多くなっている一方、一時期に比べると少なくなっているのではないかと思っています。
これは、借主の方が、敷金は返してもらうものだという意識を持つ借主が増えてきた反面、行政通達や判例の集積などにより、退去に当たり借主に請求出来る部分がだんだん明確になってきたことにより少し収束してきたと思うからです。

賃貸借契約においては、経年劣化は貸主負担で、借主に対しては請求出来ないのが原則です。

どのような場合に経年劣化に当たるかについては、経産省がガイドラインを作成しており、参考になるでしょう。
実はこのガイドラインはかなり昔から作られており改訂されてきました。大昔のガイドラインでは、たばこのヤニによる汚れは経年劣化であるとされていましたが、禁煙が常識になった現在、借主負担で修繕すべき不具合とされています。

この貸主負担について、契約書で借主負担と規定してしまえばそれで十分と思われているかもしれません。
事業用の資産であれば、多くの場合はそれで足りるでしょう。しかし、居住用の住宅については、事はそう簡単ではないのです。なぜなら、居住用の住宅の借主は消費者ですから、消費者契約法が適用され､消費者に不当な契約は無効になってしまうからです。

ハウスクリーニングや畳、ふすま等の交換を借主負担と契約書で規定しても、その条項が無効になってしまう可能性があります。

個別の事例については専門的な判断が必要ですので詳しく説明することは出来ませんが、例えば、ふすまや障子、壁や床仕上げ材の汚損について借主負担としていた条項について無効にした最高裁判例があります。
非常に大雑把に言えば、私は、この判例と敷引特約を有効にした最高裁判例と合わせて見た時、最高裁は、借主の負担額が明確にする必要があり、借主の負担額が明確になっていない通常損耗を借主に負担させる条項は無効になると考えている可能性が高いと思っています。

しかし、現状使われている賃貸借契約でも、残念ながらこの点を意識したものは少ないと思います。トラブルを避けるためには、契約書を見直すことが大切です。

家賃の改定について

景気の変化や物件の状況の変化により、家賃の改定が必要と考えられるケースがあると思います。貸主の方が家賃の改定を望む場合というのは、地価の値上がりに併せて家賃も上げたいというケースではないでしょうか。

家賃の値上げは、一方的に行うことはできません。借主が合意してくれればいいですが、してくれないケースも少なくないでしょう。

それでも値上げをしたい場合には、最悪、裁判手続を取る必要があります。しかも、調停前置主義（裁判の前に調停での話し合いが必要）がとられており、いきなり裁判をすることは出来ません。
まず、調停を申し立て、さらにまとまらない場合には裁判手続を行うという、かなり手間のかかる手続が待っています。

費用対効果の観点から、そこまでする必要があるか、見通しはどうか、ということを抜きにして話を進めてしまうと、かなりややこしいことになってしまいます。見通しを誤らないためにも、早めに弁護士に相談することをお勧めします。

逆に、借主から家賃の値下げの打診を受けることもあるでしょう。この場合も、基本的な流れは同一になります。早めの弁護士の相談が有用なことも同様です。

借主からのクレーム

借主から、建物の欠陥クレームが申し立てられることがあります。

私が経験した事案では、クレームの中には、借主の要求度が高く法的には認められないものであったり、借主自身の勘違いによるものなどもあります。

例えば、極端な例では、築年数の古い建物であるにもかかわらず、最新設備並の断熱性能を求める方というのもいなくはありません。そこまで極端でなくとも、本人が通常要求される手入れを怠ったために不具合が生じているケースもあります。

貸主に責任があるかどうかは、専門的な判断になります。

私は、欠陥住宅に関する案件を多く担当していますので、弁護士の中では建物の構造や設備についてかなり詳しいと思います。
その知識を活かして、欠陥クレームが正当なものであるかどうかを判断します。

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